Propriétaire : louer sur Airbnb

Propriétaire : louer sur Airbnb

En tant que propriétaire, louer son logement sur Airbnb et respecter la loi c’est possible. La nature du logement, de la location, de la localisation… La loi française distingues plusieurs cas de figure, du plus simple au plus compliqué.

Je suis propriétaire d’une résidence principale

Aucune autorisation nécessaire

Louer sa résidence principale en location courte durée ne demande aucune autorisation particulière. En tant que propriétaire vous avez parfaitement le droit de louer votre résidence principale à une clientèle de passage et ce quelle que soit la ville dans laquelle vous soyez.
Contrairement aux annonces faites par la Mairie de Paris courant mai 2016, qui cherche à identifier tous les logements d’Airbnb et autres plateforme non déclarés en Mairie, vous pouvez dormir sur vos deux oreilles.
D’ailleurs, une copropriété ne peut pas vous empêcher de louer votre résidence principale en courte durée. La loi ALUR votée en 2014 prévoyait une telle mesure, mais le Conseil Constitutionnel l’a empêché.

4 mois maximum

Ceci est vrai dans la mesure où vous respectez la limite de location imposée par la loi. En effet, un logement est considéré comme une résidence principale dans la mesure où il est occupé 8 mois par an par ses propriétaires. Ceci laisse la possibilité de louer ce logement les 120 jours restants. Si vous dépassez les 120 jours de location vous passez dans le cadre de la location de résidence secondaire ce qui est une toute autre histoire.
Dans la mesure où les 4 mois sont respecté, vous gardez votre liberté !

La loi pour une République numérique

Promulguée par François Hollande et publiée au Journal officiel du 8 octobre 2016, la loi pour une République Numérique rend la plateforme de location responsable du respect de cette limite de 120 jours.

« Lorsqu’elle en a connaissance, elle décompte le nombre de nuits faisant l’objet d’une occupation, et en informe, à sa demande, annuellement, la commune du logement loué. Au-delà de 120 jours de location, le logement ne peut plus faire l’objet d’une offre de location par son intermédiaire jusqu’à la fin de l’année en cours »

Les modalités de contrôle des plateformes et les sanctions en cas de non-respect de la loi doivent être déterminées ultérieurement par décret.

Je suis propriétaire d’une résidence secondaire

Déclaration en mairie obligatoire

En tant que propriétaire vous devez déclarer votre meublé de tourisme à la mairie. Et ce, quelle que soit la commune où il se situe. La procédure est simple, il suffit de compléter un formulaire de déclaration sur le site du service publique et l’envoyer dans un courrier adressé au Maire de votre commune. Il est aussi possible de faire la démarche entièrement en ligne via le site du Service Publique. Quelles informations sont demandées ? Adresse, nombre de pièces, nombre de lits, périodes de location…

Si le logement n’est pas déclaré en Mairie, le propriétaire s’expose à une amande pouvant aller jusqu’à 450€

Si votre logement se trouve au sein d’une copropriété, celle-ci peut refuser la présence d’un meublé touristique. Cependant, si elle accepte l’exercice d’une profession libérale, selon l’arrêté rendu par la Cours de Cassation le 8 juin 2011, elle ne peut pas s’opposer à la présence d’un meublé touristique.

Autorisation temporaire de changement d’usage

La déclaration en Mairie n’est pas suffisante dans toutes les communes de France.

  • Les villes de plus de 50000 habitants où l’offre de logement ne suffit pas à la demande
  • Les villes de plus de 200000 habitants (Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille, Rennes)
  • Paris
  • Les départements de la petite couronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne)

Ce sont tous les endroits où pour être en phase avec la loi il faut demander une autorisation temporaire de changement d’usage auprès de la Mairie de la commune ou de l’arrondissement. La durée de cette autorisation temporaire est variable selon les villes, il faut la renouveler régulièrement.

Quels sont les risques ? 25000€ d’amande pour les propriétaires ne disposant pas de cette autorisation sans compter l’astreinte de 1000€ par jour et par mètre carré jusqu’à régulation.

Réglementation particulière aux grandes villes 

Ville de plus de 200 000 habitants

Il est considéré dans les villes de plus de 200000 habitants qu’un meublé touristique supprime du marché une résidence principale du parc de logement. Pour recevoir l’autorisation de changement d’usage, le propriétaire doit compenser cette perte. Il peut :

  • Transformer des locaux non habitables tels que des boutiques ou bureaux en logement
  • Acheter un titre de compensation à un tiers

Dans tous les cas, l’opération est couteuse. À Paris, il faut compter un peu plus de 1500€/m² en moyenne et jusqu’à 3000€/m² dans les arrondissements les plus demandés.

La particularité de Paris

À Paris, le propriétaire doit compenser son meublé touristique par un logement de même superficie. Un meublé touristique de 30m² à Paris doit être compensé par un logement de 30m². Dans les secteurs les plus touristiques cette exigence est même doublée. Il est nécessaire de compenser avec une surface habitable de 60m².


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